Основания изменения и расторжения договора аренды

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы нормами гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Однако стороны могут выбрать и заранее согласовать наиболее подходящий для них способ изменения и прекращения своих отношений.

В договоре рекомендуется согласовать следующие положения, касающиеся изменения и расторжения договора:

  • изменение и расторжение договора по соглашению сторон;
    расторжение договора в судебном порядке;
  • односторонний отказ от исполнения договора.

В ситуации, когда условие о порядке изменения и прекращения договора не согласовано, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  • в случаях, предусмотренных ст. ст. 619, 620 ГК РФ, а также в иных случаях, предусмотренных нормами ГК РФ об аренде;
  • при ином существенном нарушении договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (если отказ допускается законом). Данный отказ также влечет расторжение договора.

Если стороны не предусмотрели иное, то обязательства по договору считаются прекращенными с момента заключения соглашения о его расторжении. Если договор был расторгнут в судебном порядке, то обязательства прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 2 Постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - Постановление N 35), в положениях об отдельных видах договоров могут содержаться последствия расторжения, отличающиеся от тех, которые установлены в ст. 453 ГК РФ. Правила указанной статьи в таких случаях применяются в той мере, в какой они не противоречат положениям специальных норм. Для отношений по договору аренды последствия прекращения (в том числе расторжения) договора определены в ст. 622 ГК РФ. Это означает, что имущество подлежит возврату арендодателю при расторжении договора.