Итак, вы решили самостоятельно заняться продажей своего «гнёздышка». Прежде всего нужно сообщить об этом окружающим, то есть прорекламировать. Сейчас большое значение уделяется рекламе через Интернет. Лучше выбирать специализированные сайты, посвящённые сделкам с недвижимостью. Не забывайте следить за поданной заявкой: для более успешного поиска потенциального покупателя обновляйте своё объявление. Также вы можете дать объявление в газету и/или разместить его на окне своей квартиры (распространённая практика). Если же вы планируете продать свою квартиру и взамен купить новую, например, побольше, лучше всё-таки обратиться к риэлтору, так как база у них большая и легче будет подыскать нужный вариант обмена. Но если вы располагаете временем, дерзайте самостоятельно. При продаже квартиры полученный доход подлежит обложению НДФЛ в размере 13 %. Если квартира находилась в вашей собственности три и более года, то доходы от продажи налогом не облагаются. Одним из первых вопросов, который у вас возникнет: как определить цену квартиры? Можно, конечно, призвать на помощь оценщика, но мы же хотим сами продать недвижимость и, соответственно, максимально сократить траты. Поэтому можете изучить те же сайты, куда подаёте объявление о продаже, и взять среднерыночную цену. Если вы не торопитесь, то ставьте цену побольше. В крайнем случае, если вы ошиблись, то некоторое время без звонков или потенциальных покупателей даст вам понять, что цену нужно снизить.
Следующий шаг – приведите документы на квартиру в порядок, чтобы, когда покупатель найдётся, не делать это в последний момент. Прежде всего найдите документ, по которому приобреталась квартира. Законодательно допустимо продать квартиру с прописанными в ней лицами. Тогда в договор купли-продажи нужно включить условие, что зарегистрированные в квартире лица обязаны сняться с регистрационного учёта, к примеру, в течение 30 дней. Если такая обязанность своевременно не будет исполнена, то покупатель сможет снять зарегистрированных лиц с учёта лишь в судебном порядке. Естественно, покупателя может это испугать, поэтому выпишите всех прописанных заранее.
Также проверьте свой паспорт, действительный ли он (например, если подошёл срок его смены по возрасту, а вы забыли его заменить, то по такому паспорту не получится оформить сделку). Закажите в ЕИРЦ выписку об отсутствии долгов по оплате услуг ЖКХ (такая справка необязательная, но, как правило, покупателей она интересует). Дополнительная подготовка может отпугнуть потенциального покупателя. Если квартира приобретена во время брака, нужно запросить согласие супруга на её отчуждение.
Итак, допустим, покупатель найден. Если стороны всё устраивает, оформляйте договор купли-продажи или предварительный договор. Последний заключают, как правило, если не все документы готовы или по иным причинам. Рассмотрим данный вид договора более подробно. Предварительный договор купли-продажи квартиры – это документ, который документально закрепляет намерения сторон в будущем заключить договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). В таком договоре должны содержаться все существенные условия основного договора, позволяющие точно определить объект продажи. Должен быть также указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, закон предоставляет другой стороне право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Итак, договор подписан. Следующий этап – регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество. Для этого необходимо подать комплект документов в регистрирующий орган – территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (Росреестр). Не так сложно самостоятельно оформить договор купли-продажи, собрать документы и подать на регистрацию в Регистрационную палату. Но, как правило, этот этап почему-то пугает стороны сделки. В таком случае можно привлечь профессионала для оказания квалифицированной помощи. Проверка правильности составления договора и комплекта документов для регистрации перехода права собственности стоит недорого, в отличие от полного сопровождения сделки по продаже квартиры.
Подать документы в Росреестр для регистрации достаточно просто: заявление подаётся лично, либо через многофункциональный центр в электронной форме, либо направляется по почте. Государственная пошлина за данную процедуру составляет 2 000 рублей. Срок государственной регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней со дня принятия необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ). В некоторых субъектах РФ срок может быть иной (в Москве до 12 дней).
