Можно ли разменять квартиру и как это сделать, если одна доля у несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет?
 - Да, можно!

Исходя из статьи 246 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ (преимущественное право покупки). Таким образом, можно сделать вывод о том, что законодатель не заявляет ограничений в возможности заключения договора мены. Как указано в п.5 ст. 250 ГК РФ, правила статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены, так как к этому договору применяются правила о купле-продаже. Сам договор мены регламентируется главой 31 ГК РФ.

Учитывая правило п.4 ст. 250 ГК РФ, уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Есть обязанность в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых доля каждого продается. Заявление о намерении реализовать преимущественное право покупки может излагаться в свободной форме. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца (в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения), продавец вправе продать свою долю любому лицу. Молчание расценивается как отказ от приобретения доли. Правило преимущественной покупки важно, так как в случае нарушения применения данного правила, любой другой участник долевой собственности в течение 3-х месяцев может заявить в суд иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Состоявшаяся сделка остается действительной.

Одна из долей принадлежит несовершеннолетнему, не достигшему 14 лет. По правилам статьи 28 ГК РФ, за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки, за исключением некоторых, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные ст. 37 ГК РФ, где указано о том, что органы опеки и попечительства дают согласие на совершение ряда сделок, помимо выражения воли законных представителей (а именно, давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества малолетнего, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих малолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества малолетнего). В случае отказа от покупки (мены), сделанного законными представителями малолетнего, согласие органа опеки и попечительства все равно необходимо. Об этом говорится в п.8 Приказа Минюста РФ от 20.07.2004 №126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним»: «При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством РФ предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства.

Согласно законодательству РФ предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется, в том числе, в случаях дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет от указанного права (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 ГК, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса (далее – СК)). Статья 60 СК делает отсылку на нормы ГК РФ: при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ). Также на данный вопрос утвердительно отвечает Решение Верховного суда РФ от 15.08.2007 года №ГКПИ07-737: «Отказ от преимущественного права покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности другому избранному им лицу... Отказ от принадлежащего подопечному преимущественного права покупки, влекущий уменьшение объема его прав как участника общей долевой собственности, относится к сделкам, на совершение которых в силу пункта 2 статьи 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства». Однако ограничения, предусмотренные ст. 37 ГК РФ могут воспрепятствовать возможному приобретению такой доли несовершеннолетним (через своих родителей).



Автор: ст. юрист Елена Добронравова