Артур Дмитриевич Леер, Президент Ассоциации экспортеров и импортеров и управляющий партнер юридической компании "Лекс Альянс":
В практике Верховного Суда попалось достаточно свежее определение, которое заслуживает внимание тех, кто работает с недвижимостью и защитой прав собственности, а также, кто столкнулся с мошенничеством на этом рынке.
Речь идет о ставшей, к сожалению, классической схеме: пожилой человек под влиянием телефонных манипуляций продает единственное жилье, полагая, что участвует в «операции по спасению имущества».
В этом кейсе есть важный юридический нюанс - покупателем выступил не случайный человек, а профессиональный участник рынка — директор агентства недвижимости.
Часто суды первой инстанции ограничиваются формальным подходом: если продавец не состоит на учете у психиатра, значит, он осознавал свои действия. Но Верховный Суд подтвердил более тонкую позицию о том, что порок воли — это не только диагноз. Даже психически здоровый человек может находиться в состоянии «заблуждения», если его воля была подавлена или искажена внешним давлением.
И еще суд учел статус покупателя (риэлтор) - он указал, что статус риелтора накладывает на покупателя дополнительные обязательства. Профессионал не может «не заметить» очевидных странностей: цену в разы ниже рыночной, отсутствие у пожилого человека планов на переезд и тот факт, что после сделки продавец остается жить в квартире и платить за нее.
В данном случае профессиональный опыт покупателя стал аргументом против него: он мог и должен был распознать, что сделка совершается под влиянием заблуждения.
Этот пример показывает, что категорию «добросовестности» можно и нужно оспаривать, выходя за рамки простых справок из Росреестра.
Для защиты интересов в подобных спорах мы анализируем совокупность косвенных фактов: экономическую логику цены, поведение сторон после подписания договора, социальный контекст. Иногда именно детали, которые кажутся второстепенными, становятся ключевым доказательством недобросовестности одной из сторон.
Мне все-таки иногда кажется, что право становится более «человекоцентричным», и это требует от нас как от юристов еще более глубокого погружения в психологические и этические аспекты каждой сделки.
